2020.11.22

京都の健康住宅～家歴書と構造計算で安心・安全な住宅の価値を守る

皆様こんにちは！

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

今日のブログは、お家の「家歴書」についてのお話です🏠

家歴書と構造計算で安心・安全な住宅の価値を守る

住宅には安全と安心が必要不可欠だ、と私たちは考えています。

安全とは、住宅が耐震や耐久、断熱の性能を100％発揮し、住む人を守ることです。

安心とは、住む人がそうした住宅の性能を100％信じて生活することです。

安全と安心をより確かなものにするために、建築前に安全の性能を確かめる「構造計算」と、

安心して暮らし続けるための「家歴書」の大切さを知っておきましょう。

構造計算とは、地震が起きたときに建物の各階が水平方向に

どのくらい変形するか(層間変形角)、建物がどのくらいねじれるか(偏心率)など、

建物にかかるさまざまな荷重を設計図の段階で検討し、

建物が安全な状態を保てるかどうか、建築前に確認することです。

10年ほど前、一級建築士が設計を請け負った物件の耐震性を偽造し、

建築基準法に定められた耐震基準を満たさないマンションやホテルが

たくさん建てられていたという事件が発覚しました。

「耐震偽造問題」とも呼ばれたこの事件で、

構造計算という言葉は広く知られるようになりました。

木造二階建ての住宅にも構造計算を

しかし、一般の住宅である木造二階建てについて

構造計算を行う必要がないことは、いまでもほとんど知られていません。

こちらは違法というわけではありません。

簡単な計算で仕様が守られた小規模な建物については義務化されていないので、

構造計算なしで建築確認が下りるのです。

ただし、こんな制度は、先進国では日本以外にありません。

私たちは、木造二階建ての一般の住宅でも構造計算を行うことを提唱しています。

結果は200ページにも達する分厚い冊子になりますが、

慣れている住宅会社なら、費用もさほどかけずにやるはずです。

これを面倒がらずにやってくれるか否かは、

構造に対する意識が高い住宅会社か否かを判断する目安になります。

お客さんの安心を考えたら、こちらから何も言わなくても

「ルール上はやらなくてもいいものですが、やったほうがいいですよ」

という申し出があってしかるべきです。

逆に、こちらから提案しても

「ご希望でしたら行いますが、時間はかかるし、費用も50～60万円かかります」

などとごねるようなら、ほかを探したほうがいいでしょう。

住宅履歴書はデータとしてクラウド管理される

家歴書というのは、2008年に国土交通省が定めた「住宅履歴書」のことです。

長く住み続けられる家を目指す政策の一つで、国の認定制度です。

この中に記載される具体的な内容は、121ページの通りです。

地盤調査の報告書に始まり、設計図、材料や設備や施工業者、構造計算書、建築確認申請から、

完成したあとの増改築や点検・メンテナンスの工事に至るまでの図面や書類や写真など、

文字通りその住宅のすべての記録を「データ」としてクラウド管理する、

いわば家の履歴書のようなもので、住宅の持ち主が替わっても、

情報は更新されて引き継がれていきます。

これで住宅の資産価値が高まることは、いうまでもないでしょう。

住んでいた家を売却したり貸与したりする際、

「こういう安全な家に、安心感をもって住んでいました。その家を引き渡します」

という証拠になるからです。

買い手や借り手にとっては、同じ安心を得られる材料になります。

それだけでなく、家歴書がついている中古物件を買うときには、

固定資産税や登録免許税、不動産取得税が軽減されるというメリットまであります。

安心かつ安く購入できるとなれば、買い手としては家歴書がある物件とない物件なら

前者のほうを購入したいと思うのは当然の心理です。

つまり、売り手の立場からいえば、家歴書があると、

それだけでいい条件で売却しやすくなるということになります。

家歴書のデータは誰でも閲覧できる

アメリカで中古住宅の市場が確立している理由の一つに、

こうしたデータの流通をあげることができます。

「アプレイザル・インスティテュート」と呼ばれる不動産鑑定評価書です。

そのときどきの住宅の状態が客観的に査定されているという安心感が、

中古住宅の流通を促しているのです。

日本では、設計や建築関係は市役所の建築課、

税金関係は税事務所、登記は法務局と、

一軒の家なのに記録の保管場所があちこちに分かれていました。

ようやく、アメリカのようなシステムが生み出されたわけです。

家歴書には専門の保管機関があり、住宅の所有者と履歴情報を共有します。

一物件につき4万円程度を払ってデータベースに保管されるデータは、

建築した住宅会社も見られるし、エンドユーザーの人でも、

自分が住んでいる住宅の家歴書がどう残されているのか見ることができます。

当然、将来リフォームする場合も、家歴書を参考にできるので、

工事の間違いなどが起こりにくくなります。

そもそも家歴書は誰のための制度かといえば、住む人自身のためです。

自分自身の家の価値を守るためにも、活用しておきたい制度といえます。

※出典　『トクする家づくり損する家づくり』柿内和徳　川瀬太志［著］ダイヤモンド社